+ 54 011 3876 5142
Telegram - @roulkerissimou
Whats App - + 7 905 288 22 77
id в Контакте - 30177
Skype - rolkerskype
Живой Журнал - www.rolker.lj.com
 
 



 
rolker.ru
Оставляю контакты
Веду блог
Говорю о себе
Рифмую стихи
Пишу рассказы
Фотографирую
Работаю
Цитирую
Rolker
Недвижимость Аргентины - покупка, продажа, владение

Покупка квартиры в Аргентине

В конце апреля 2023 года мне удалось пообщаться с нотариусом, который работает в Аргентине. Стоит упомянуть, что нотариус — это обязательный элемент сделки при купле-продажи недвижимости в стране, и беседовали мы с ним именно об этом. Я решил зафиксировать результаты нашего разговора в виде краткого списка тезисов:

Покупка квартиры:

Для примера е мы рассматривали сферическую квартиру в вакууме стоимостью 100 000 долларов США. При покупке квартиры, помимо, собственно, стоимости квартиры, вы заплатите также:

1. налоги и сборы в пользу государства — 1,75% от суммы покупки, прописанной (внимание!) в договоре купли-продажи или договоре долевого участия, если это новостройка. Но — по официальному курсу в песо, который в 2 раза меньше реального.
2. 1% — за услуги нотариуса, и это обязательный фиксированный платеж, без нотариуса сделку не зарегистрируют государственные органы. Это уже по блю-курсу, то есть по реальному.
3. по желанию — услуги агента — как правило это 2% от суммы сделки, но тут как договоришься, бывают агенты, которые работают и за 1%, бывают, которые берут и 4%. Тоже блю-курс.

Таким образом, чтобы купить квартиру стоимостью 100 000 долларов США (в Аргентине разрешено, в отличии от Росиии, номинировать договора купли-продажи в иностранной валюте), вы потратите примерно

100 000 (цена квартиры) + 875 налоги и сборы + 1000 нотариус = 101 875 долларов (либо 103 875 — 105 875 если вы решите делать все процедуры с агентом).

Кроме того, при покупке квартиры стоимостью дороже 119 000 долларов, вам понадобится доказать происхождение средств — подойдет договор купли-продажи недвижимости в России, например, с апостилем, переведенный на испанский язык аккредитованным аргентинским переводчиком.

Владение квартирой:

при владении квартирой вы каждый год должны платить налог с местного аналога «кадастровой» стоимости недвижимости, если она (стоимость) превышает 20 000 долларов США. «Кадастровую» стоимость квартиры определяет государство, она, как правило, на 30% ниже реальной. Квартир дешевле 20 000 долларов США в стране не очень много, в столице их практически нет (разве что виджи — местные гетто-фавелы).

Ежегодный налог составляет 1,5%, и для нашей теоретической квартиры стоимостью 100 000 долларов — при «кадастровой» в 70 000 налог составит 70 000 * 1,5% = 1050, но не забываем поделить эту сумму на 2, потому что налог мы платим в песо, а песо мы получаем по блю-курсу, получается 525 долларов в год.

Кроме того, вы будете платить экспенсас — коммунальные платежи. Чаще всего они включают услуги портье и обслуживания общественных мест — почти во всех домах есть бассейн на крыше, во многих — подземная парковка, часто встречаются париши — общественные пространства (комната или отдельно стоящее здание) которые можно забронировать на определенный день для празднования дня рожденья или просто для вечеринки. Или сумы — то же самое, что париша, только в закрытом помещении, а не на улице. Некоторые дома имеют также коворкинги, включенные в обслуживание дома, и тренажерные залы.

Стоимость экспенсас варьируется для квартиры стоимостью 100 000 долларов от 2000 до 8000 песо в месяц, по блю-курсу на апрель 2023 это примерно 20 долларов в месяц по верхней границе. Таким образом, за год вы будете тратить на коммуналку примерно 240 долларов. Это включая все — и бассейны, и охрану, и электричество, и газ, и мытье с мылом мостовой перед вашей парадной.

Низкие коммунальные платежи, в том числе за электричество, одна из причин популярности криптовалют вообще и майнинга в частности в стране. Ведь третья статья расходов в госбюджете — субсидирование расходов населения на электричество. С учетом того, что центрального отопления в нет, а зимой бывает +10, и все квартиры топятся электрическими батареями — это очень существенная статья экономии. Вода греется тоже, как правило, в бойлере внутри квартиры, в квартиру подается только холодная.

Продажа квартиры:

В Аргентине не существует, как в России, минимального срока владения квартирой, по истечении которого вы можете вообще не платить налог. То есть не важно, владеете вы квартирой месяц или 50 лет — налог при продаже все равно платить придется.

Налог платится с разницы между ценой покупки и ценой продажи квартиры. Поэтому у квартир, купленных более 20 лет назад, налог, фактически, начисляется на всю стоимость квартиры — вполне реальный кейс из Москвы 2000 года и Москвы 2020 года это стоимость одной и той же квартиры 10 тысяч и 200 тысяч долларов, точно также работает и в Буэнос Аиресе — в этом случае налог начислят со всех 190 000.

Легальные способы оптимизации налогов:

1. Занижение стоимости квартиры при продаже (но до разумных пределов — ниже государственного «кадастра» ни один нотариус вашу сделку не зарегистрирует, а без нотариуса, как уже упоминалось, сделка не проходит).
2. В случае с новостройками — просто не указание на владение квартирой в АФИП (налоговая Аргентины) — пока дом не сдан, вы можете успеть продать свою долю, никто об этом не узнает. В России так не работает — даже если вы продаете квартиру по переуступке ДДУ, сделка все равно регистрируется в Росреестре, и налог на разницу между покупкой и продажей придется заплатить. Обратная сторона такой оптимизации налогообложения, это риски — в Аргентине не существует не то что эскроу-счетов, а даже аналога 214 ФЗ — вы просто перечисляете деньги юрлицу застройщика. Случаев, что оно банкротится, а вы остаетесь и без денег, и без квартиры — довольно много. Зато берут криптой — примерно на 2% дороже, чем наличными. Обналичивать стоит 3-3,5%, поэтому все равно выгодно.
3. Самый популярный и адекватный способ, позволяющий не попадать в черную или серую зону — просто включение размера налога в стоимость квартиры сразу.

При продаже точно также платятся налоги и сборы 1,75% от «кадастровой» стоимости квартиры, де-факто составляющий 0,875%.
Услуги нотариуса 1% и агента 1-4% оплачивает, как правило, покупатель. Но тут как договоришься.
Налог на доход составляет 15% от разницы между ценой покупки и ценой продажи квартиры, ЕСЛИ вы продавали в этом календарном году не более 3 квартир. Если больше — налог вырастает до 25% (по другим данным — до 30%).

То есть для нашей сферической квартиры в вакууме, которая на этапе покупки номинально стоила 100 000 долларов, а де-факто мы заплатили (по максимуму) 105 875, а через год, предположим, смогли продать квартиру за 120 000 долларов, налоги составят (считаем, опять же, по максимуму):

120 000 — 100 000 = 20 000 ваш доход от продажи квартиры (налоги и сборы в налогах не учитываются, только сумма в договоре, которую часто занижают) * 15% = 3000 долларов налог на прибыль.
5 875 долларов расходы на покупку.
5 875 долларов расходы на продажу.
Экспенсас — 240 долларов США
Всего расходы — 14 990 долларов США.
Чистая прибыль — 20 000 — 14 990 = 5 010 долларов США при вложениях в 111 750 долларов США (4,5%), и это при условии, что вам таки удалось продать квартиру дороже — об этом следующий абзац.

Тенденции на рынке — все плохо.

Сказать, что на аргентинской недвижимости можно заработать (как на турецкой в последние пару лет, например) — значит погрешить против истины. За десятилетие 2010-2020 стоимость квадратного метра в долларах упала примерно в 2 раза — и это без учета немаленькой долларовой инфляции.

Не прекращающийся финансовый кризис и инфляция местного песо, в 2022 году уверенно перешагнувшая 100% годовых, а в 2023 только ускоряющаяся (только за апрель 2023 инфляция составила 25%), вымыла с рынка почти всех местных покупателей — фактически на рынке существуют только иностранцы, местные, которые работают в Аргентине, и получают зарплату в местной валюте, предпочитают либо копить на эмиграцию, либо просто не в состоянии покупать недвижимость. Спроса практически нет, при этом предложение довольно существенное. При этом цены не снижаются, потому что недвижимость чуть ли не единственный способ сохранить деньги — никто не готов давать скидки и все ждут лучших времен. А с началом СВО и увеличением потока мигрантов из Европы еще и существенно выросла аренда — можно пытаться что-то заработать на своей недвижимости, сдавая ее вновь приехавшим, но это работает только в столице, за пределами местного МКАД цены на аренду резко падают. Альтернативы для сбережений — наличный доллар, который в стране в огромном дефиците, или криптовалюта, с которой пока не все разобрались (10% населения владеют против 5% в России), но которая становится все более популярной.

Иначе говоря, купить квартиру — существенно проще, чем продать.

Чтобы понять, насколько нет спроса — квартиру, которую мы снимаем, хозяин одновременно выставил на продажу по самой низкой цене в нашем районе (за м2) — за 8 месяцев что мы в ней живем был 1 (один!) просмотр. Не одно обсуждение условий сделки и не один торг, а один просмотр. Продавать квартиру 4-5 лет — в порядке вещей, такие сроки никого абсолютно не удивляют.

Кроме того, не в пользу покупки квартиры говорит и местное законодательство о владении недвижимостью — Аргентина в лидерах среди стран, в которых права владельцев недвижимости защищены минимально, риск стать жертвой сквоттеров довольно велик. Все дело в законе, который позволяет заявить о праве собственности на владение недвижимостью в случае окупасами (сквоттерами), если вы можете доказать, что проживали в ней последние 3 года — например, платили коммунальные платежи от своего имени. Защитой от сквоттинга является покупка квартир в охраняемом жилом комплексе, либо загородного дома в закрытом поселке. Но такие варианты, конечно, существенно дороже.

Цены и доказательство происхождения средств на покупку.

Я могу говорить только про цены в пределах федеральной столицы, и здесь они такие

500-1000 долларов за м2 за пределами местного КАД, если вы готовы добираться до центра пару часов на общественном транспорте или автомобиле
1000 долларов за м2 в большей части Буэнос Аиреса
2000 долларов за м2 в центральных и престижных, но не центральных, районах (Микроцентр, Реколета, Тигре етс)
3500 долларов за м2 в новых элитных районах (Пуэрто Мадейро)

Если говорить про новостройки, то цены следующие:

1500 долларов за м2 — сдача дома через 2-3 года
2000 долларов за м2 — сдача дома в этом году
3500 долларов за м2 — квартира в сданном, готовом доме, в которой до вас никто не жил.

Нет разницы в процедуре и условиях между покупкой квартиры гражданином Аргентины или иностранцем.

На этом, пожалуй, все — надеюсь, всем интересующимся эта информация немного помогал разобраться в основах рынка недвижимости Аргентины.

21/04/2023
 
< Туда   Сюда >
 
 
 
18.07.2024


Я зарабатываю на этих партнёрках. А какими из них пользуетесь вы?
 
при копировании материалов, пожалуйста, не забывайте ставить ссылку - www.rolker.ru

Могу вам рекомендовать: