Неподдельный интерес вызвала история про сдачу квартир в аренду в России с годовым APY в 25%
решил чуть подробней осветить схему.
2022 год, январь, квартира покупается за 4 500 000 ₽ при ПВЗ 15% — 675 000₽, кредит 3 825 000 ₽. 37м2 приведённой и 40м2 фактической площади, евродвушка с чистовой отделкой, район — Парнас, Санкт-Петербург, городская прописка и, тогда еще, в 5 минутах пешком от Икеа. Ключи обещали в декабре 2023, выдали в марте 2024.
Ставка по семейной ипотеке — 1,4% (4% субсидирует государство, 3,6% застройщик, рыночная на момент кредита — 9%). Ежемесячный платеж 13 500₽ включая страховку. Переплата за 38 месяцев — 171 000₽.
Тело кредита — 342 000₽ + пвз 675 000₽ = 1 017 000₽. Это капитальные вложения. С переплатой по ипотеке — 1 188 000₽.
Год сдавали пустую квартиру без мебели (чтобы не переживать за сохранность имущества) по низу рынка 23 000₽ в месяц + коммуналка, с этого года перезаключили договор на 28 000₽. Итого за 2024 год — 276 000₽ прибыли — 4% самозанятость, чистыми 265 000₽.
На 2025 год — 336 000₽ прибыли — 4% = 323 000₽.
APY 2024 — 265 000₽ / 1 026 000 ₽ = 26% чистыми.
APY 2025 — 323 000 ₽ / 1 188 000₽ = 27% чистыми.
Рост стоимости квартиры (квартира не продана, прибыль не реализована) — сейчас в этом районе похожие квартиры продаются от 5 500 000₽. Нереализованная прибыль 1 000 000₽.
Соотношение невыплаченного кредита к стоимости объекта изменилось за 3 года с 3 825 000 / 4 500 000 = 85% до 3 493 000 / 5 500 000 = 63%. То есть квартира сама себя выплатила на 85 — 63% = 22% за 3 года, или 7% в год. Примерно через 9 лет (ожидания) рост стоимости м2 полностью покроет тело кредита. Это, кстати, ☝️, наглядная история, почему ипотеку НИКОГДА, ни при каких условиях, не надо гасить досрочно — только если вы продаете квартиру .
В будущем в планах оставить недвижимость детям, так как субсидируется она государством, по сути, именно в их пользу — так сказать, максимально целевое расходование средств . Жить, сдавать или продавать, каждый ребёнок уже сам решит — квартир, как вы понимаете, можно иметь несколько (лимиты в 2022 году на льготную ипотеку — до 12 000 000₽ на семью, помимо своей семьи всегда есть родственники / друзья) .
Бонус трек:
Суд у застройщика по задержке сроков сдачи квартиры с декабря по март выигран, — 223 000 ₽, — но деньги не взысканы, действует мораторий на исполнение судебных решений в адрес застройщиков. Получается, нереализованная прибыль. Суд по строительным недостаткам — в процессе, требуем 554 000₽. Обычно удовлетворяют примерно половину, те ждем ещё 277 000₽. Итого по суду — 500 000₽ нереализованной прибыли.
Итого нереализованная прибыль: 1 000 000₽ рост стоимости квартиры + 500 000₽ суды с застройщиком = 1 500 000₽ / расходы 1 188 000₽ = 126% за 3 года, или 42% годовых в дополнение к денежному потоку от аренды.
23/04/2025