История о том, как я расселял коммуналку (присаживайтесь поудобней).
Для начала — фабула. Я, конечно, никогда не вписался бы в такую авантюру, о которой вы прочитаете ниже, если бы не наша уникальная ситуация. Так получилось, что к рождению каждого ребёнка я приобретал новую недвижимость — квартиру к первому, загородный дом ко второму, и вот на горизонте, в планах, замаячила третья дочь. Мы в тот момент уже несколько лет жили в своём прекрасном загородном доме под Гатчиной, не испытывали стеснения в жилплощади или количестве комнат (3 спальни + 2 гостиные, легко трансформирующиеся в 4 спальни + 2 гостиные), но старший сын подходил к школьному возрасту, а устраивающая нас школа нашлась только на Петроградке. Под школу мы и стали покупать квартиру, но была одна проблема, Петроградка — наверное, самый дорогой после Крестовского острова район города.
Таким образом, к началу 2017 года у нас пустовала двушка с погашеной ипотекой, площадью 48,9 м2 у метро Московская (хороший район, но ни разу не центр и не Петроградка), и было большое желание переехать к сентябрю 2018. Казалось бы, задача невозможная? Но нет ничего невозможного для людей, у которых есть цель и нет башки )
Из требований к новой квартире, помимо района, было — площадь не менее 100м2 (после переезда в загородный дом мы опытным путём выяснили, что для нашей семьи это почти идеальный размер), обязательное наличие лифта (редкость в старом фонде), балкона и газа. Начинались такие от 12-15 млн рублей.
За январь-март мы нашли покупателя на нашу двушку (куплена за 3,1 млн в 2011), провели сделку, выручив 4,85 млн рублей, и, без потери энтузиазма, приступили к поискам новой квартиры. Я лично, ногами, прошёл 124 квартиры, провёл более 50 переговоров с хозяевами, побывал, наверное, во всех риэлторских агентствах города, но дешевле 12 млн не находилось решительно ничего (когда у тебя на руках всего 5, это важный фактор). На исходе полугода поисков мне на глаза попалось невзрачное объявление !!!без фотографий!!!, которые чаще всего бывают фейками, с удивительно низкой ценой — 9 млн рублей. Наудачу я пошёл смотреть 125ую квартиру, и это было стопроцентное попадание — полчаса пешком до школы, площадь, лифт, газ, балкон. Было одно но — это была коммуналка, в которой проживало 10 человек и было 4 взрослых собственника, которые сами с собой не могли договориться о том, как и на каких условиях продают. Риск? Безусловно! Но у нас был загородный дом, на улице мы бы не остались, поэтому, после короткого совещания с супругой, мы решили, что других шансов поменять двушку в хрущёвке на пятикомнатную квартиру в центре, в 3 минутах от метро, может в жизни уже и не быть.
Всё пошло не так с самого начала:
Истории собственников были такие — две семьи двух братьев имели субсидии от города на расселение, и им нужно было, чтобы денег, вырученных от продажи их комнат (2,65 и 2,5 млн соотв) в сумме с субсидиями хватило бы на покупку отдельных квартир в Мурино. Один брат, правда, много пил, курил в замочные скважины к остальным жильцам и метал ножи во входную дверь, а также имел долги по коммуналке с 2001 года (об этом позже), периодически забывая, что он вообще собирался продавать квартиру. Молодая девушка, жившая с дочерью в отдельной комнате, просто хотела побыстрее сбежать из этого ада, сама накопила денег (плюс 1,5 млн выручила за комнату), и уже готова была въезжать в забронированную студию неподалёку, у метро Лесная. И одна дама бальзаковского возраста, которая до паники боялась, что её обманут, а ещё наотрез отказывалась общаться с этим самым пьющим братом по понятным причинам. Она привела на сделку своего юриста и агента, и ей, единственной, мы выдали только наличные средства (без ипотечных — вот такое у неё было требование). У трёх из четырёх собственников в квартире были прописаны несовершеннолетние дети.
Думаю, вы понимаете, что глядя на этот винегрет, покупатели разворачивались, даже не переходя порог квартиры (а, может, их просто смущали следи от метания ножей на входной двери).
Поэтому желание было обоюдным — как я ухватился за эту квартиру, так и жильцы квартиры и три их агента ухватились за меня (все, за исключением, пожалуй, пьющего брата — он то и доставил нам больше всех проблем в итоге).
Обо всём договорились к сентябрю, чуть-чуть поторговались (казалось бы куда ещё!), и в договоре фигурировала сумма 8,8 млн рублей, те на 27% ниже рынка, но в ходе подготовки сделки обнаружились ещё долги по коммуналке в размере 660 000 рублей (сюрприз-сюрприз), которые я согласился погасить НО ТОЛЬКО после проведения сделки, и зря (об этом позже), итого, наличными на сделке мы отдали 8,14 млн рублей (уже на 32% ниже рынка), из которых 3 млн — ипотека, а 5,14 млн это вырученные от продажи двушки деньги + 290 000 своих накоплений. Мы могли бы купить квартиру без ипотеки, но нам ещё предстоял капитальный ремонт, и мы тогда ещё плохо представляли, насколько он будет капитальным.
Кстати, интересный факт — с 2017 я уже вторичку не покупал, ТОЛЬКО новостройки. Что называется, наелся. Не смотря ни на парковочное место в закрытом дворе, ни 3 минуты пешком от метро.
На самой сделке нотариус, на всякий случай, переспросил, знаю ли я, что у квартиры только с 1991 года (более ранних архивов у него не было) сменилось более ста собственников, удивлённо покачал головой, и поставил печать. Перед этим мы с ним вдвоём несколько часов уговаривали плачущего пьющего брата, что передумывать уже поздно, он уже получил залог (и, конечно, пропил его), и что, так и быть, я дам ему возможность неспешно собраться и выехать из квартиры за 2 недели. Но это было даже не начало.
К моменту перехода собственности — ноябрю 2017 — у пьющего брата появилось требование встретить в этой квартире новый год, ведь он тут родился и вырос! То, что квартира ему уже фактически не принадлежала, и коммуналку с ипотекой уже оплачивал я, его ни разу не смутило. Мне это не мешало, тем более денег на ремонт не было, поэтому я разрешил, и это было роковой ошибкой. В январе я уехал лечиться в Израиль, а когда, к февралю (4ый месяц ипотеки), вернулся, как вы понимаете, из квартиры выехали примерно все, кроме того самого пьющего брата. Даже его семья. Вмятин от метания ножа на входной двери становилось всё больше. Впрочем, из благородства он прямо с ноября предлагал нам начать делать ремонт (ну и, конечно, пока делает — пожить в квартире ещё).
Короче, выселяли мы его с ментами, криками и истериками, и, наконец, к февралю 2018 коммуналка опустела.
Дальше нам предстоял ремонт, он был не такой увлекательный, как покупка, скорее изнурительный, но мы успели к Чемпионату мира по футболу, и очень удачно посдавали квартиру летом как раз аргентинцам (тот самый гол Месси на Газпром-арене Нигерии), перед тем, как заселиться сами — провели, так сказать, тест-драйв (тогда Эйрбнб ещё работал в России). В ремонт, кстати, уместилась реставрация лепнины на потолке, деревянных окон с дореволюционной фурнитурой, изготовление новых, по чертежам аутентичных, четырёхметровых в высоту входных дверей (забыл рассказать про потолки 4,2м), реставрация кирпичной кладки, поиск и покупка поддона аутентичных кирпичей 1912 года выпуска с клеймом завода (сам дом — 1917 года постройки), история с вставшими в живую цепь перед моей бетономешалкой соседями («вы сейчас пол зальёте а на нас потолок упадёт!»), конечно, залив воседей во время ремонта и выплата им страховки от Сбер страхования, обнаружение, что на 660 000 долга по коммуналке начислено ещё столько же пеней (как итог — несложный, но занявший целых два года, судебный процесс, оставивший пьющего брата с его долгом наедине), согласование перепланировки в КГИОПе (жители Петербурга, знакомые с комитетом по охране памятников, сейчас вздрогнули), взятки ЖЭКу за возможность увеличить мощность электричества (при покупке она составлял 3,5 квт — те при включении чайника и стиралки одновременно выбивало пробки), вывоз 14 КАМАЗов строительного мусора, закладка кирпичём двух печей и, внезапно, ниши в стене с водопроводными трубами, перепланировка, превращения 40-метрового коридора в гостиную, в общем, посмотрите фотки — это было красиво )
Из этой покупки я вынес три важных правила (за исключением того, что разлучит нас с супругой теперь уже только смерть):
Первое — не важно сколько в квартире квадратных метров. Гораздо важней — сколько окон.
Второе, пришедшее ко мне уже в ходе ремонта — чем больше санузлов, тем лучше! Идеальное количество — это количество членов семьи минус один (в моём случае — четыре, сейчас как раз живу в таком жилье).
Два выхода из квартиры — это очень удобно. Наша, например, лёгким возведением гипсокартонной стены превращалась из пятикомнатной 110м2 в двушку 45м2 и трёшку 65м2.
С лета 2022 года, после переезда из России, мы сдавали эту квартиру через Яндекс.Аренду (мои рекомендации сервису!) за 1600$, что совершенно честно позволяло нам легализовываться в Аргентине по категории рантье.
В феврале 2024 года мы продали эту квартиру за 23 млн рублей (выставляли за 27 млн, и у нас даже был покупатель с криптой за 25 млн и в октябре, — кто отслеживает курс ВТС, понимают, насколько это было выгодней, — но куда-то пропал, пришлось по старинке продавать за рубли и в феврале). Расходы на ремонт и обслуживание ипотеки за всё время составили 4 млн рублей (я один раз сделал рефинансирование, снизив ставку с 12% до 10% — к моменту продажи ежемесячный ипотечный платёж составлял 9997 рублей, меньше коммуналки, плюс мы не использовали мат капитал, но использовали президентские выплаты в 550 000 многодетным семьям, на погашение ипотеки, которые, в отличии от маткапитала, на накладывают ограничения на куплю-продажу недвижимости). Таким образом, за 6 лет квартира, не считая сэкономленных на аренде денег в случае, если бы нам пришлось снимать, принесла 98% чистыми, или около 16% годовых каждый год. Если считать с чистыми доходами от аренды — то с квартиры было выручено 25 млн, или 19% годовых за каждый год владения.
Сравним с сегодняшней, «рекордной» доходностью по депозитам в банках.
Ну и теперь у меня в паспорте есть штамп с адресом, теперь уже бывшей, прописки Большой проспект Петроградской стороны )
21/12/2024