Согласно данным «Дом.РФ», средневзвешенные ипотечные ставки в крупнейших банках достигли максимума с 2018 года. На конец сентября ставки по рыночной ипотеке превысили 21% годовых.
На первичном рынке средняя ставка составила 21,28% годовых, а на вторичном — 21,3%. Перед новым годом ставки на первичном рынке составляли 14,21% годовых, на вторичном — 14,45% годовых.
А первоначальный взнос по ипотеке, например, в ВТБ, где у меня сейчас есть ипотечный кредит, уже составляет 50%. Мой ПВЗ от 2022 года был — 5%.
Надо сказать, что последнюю квартиру я продавал в феврале этого года, и там ставка у покупателя была около 16%, что мне уже тогда казалось очень большой цифрой.
А что, собственно, происходит?
Правительство хочет охладить строительный рынок, чтобы замедлить инфляцию — ведь недвижимость, из-за огромной капиталоёмкости, очень сильно влияет на общую инфляцию в стране. Гораздо сильнее автомобилей или огурцов.
А где мы это уже наблюдали?
Правильно, в Китае в 2018 году. Ну или в США в 2008, но так далеко в прошлое заглядывать не будем.
Если в области законотворчества мы стабильно косплеим Беларусь с отставанием примерно лет на пять, то в области экономики пример для подражания — определённо, Китай. Итак, что же происходило с китайской недвижимостью последние 6 лет, и что ждёт нас, с высокой долей вероятности, в самом ближайшем будущем:
Почему на рынке недвижимости Китая наблюдается кризис? На протяжении многих десятилетий строительство было одним из ключевых факторов роста китайского ВВП, который в нулевых годах не раз превышал 10% в год (для гуманитариев — это значит, экономика удваивалась каждые 7 лет — Китай рос ОЧЕНЬ быстро). Китайцы активно инвестировали в недвижимость, считая её одним из самых надежных способов вложения средств. Высокий спрос способствовал резкому росту цен и увеличению долговой нагрузки как для покупателей, так и для застройщиков, которые запускали новые проекты, рассчитывая на дальнейшее увеличение рынка (прямо как американцы в 2008, или отечественные контрактники сейчас — берут ипотеку по любым ставкам, рассчитывая на увеличения довольствия — это ведь бесконечный процесс, правда? — завтра заработаем больше!).
Однако в 2020 году власти Китая начали целенаправленно замедлять рынок из-за опасений по поводу формирования ценового пузыря — застройщикам ограничили доступ к финансированию. Параллельно с этим началась пандемия, которая затруднила реализацию строительных проектов из-за карантинных мер. Кроме того, она изменила потребительское поведение: китайцы стали меньше тратить и больше сберегать. В результате объемы продаж жилья упали, цены снизились, и многие крупные застройщики обанкротились.
Если быть точнее — обанкротились ВСЕ крупные китайские застройщики, первая пятёрка. В стране остались огромные объёмы введённого, но не проданного жилья — точной статистики нет, но, по некоторым данным, жилых площадей построено на 3 млрд человек, при населении страны в 1,4 млрд и с тенденцией к снижению (к 2050 население Китая прогнозируется на уровне 800 — 900 млн человек).
Теперь правительство пытается восстановить рынок, который оно само активно охлаждало несколько лет назад, — но пока, похоже, так и не придумало, куда девать уже построенные квадратные метры. Понятно только одно — без строительного сектора в таких объёмах, в которых он существовал до 2018 года, рост экономики даже на 5% в год — невозможен.
По кассательной задевает и фондовый рынок — помимо поддержки сектора недвижимости, китайский Центральный банк также намерен стимулировать фондовый рынок, который снижается уже четвертый год подряд. С пиковых значений 2021 года капитализация китайских публичных компаний уменьшилась примерно на 6,5 трлн долларов (шесть капитализаций биткоина — всего биткоина). Инвесторы же, вложившееся в это «китайское чудо», выражают крайнее недовольство из-за слабой динамики потребительских расходов и ужесточения государственного контроля над бизнесом.
Думаю, в ближайшие 4-5 лет и нас ждёт подобный сценарий — мы попрощаемся со всеми ПИКами, Самолётами и Главстроями (если вы до сих пор имеете на руках их акции и почему-то не избавились, то вот вам сигнал — пора!), рублёвая цена недвижимости будет медленно и к всеобщему неудовольствию ползти вверх, а вот долларовая стремительно упадёт уже в ближайшие пару лет.
25/09/2024